과천 일대 아파트. [사진=주택경제신문 DB]
서울 아파트값 상승세가 비강남 한강벨트를 넘어 강북 뉴타운으로 확산되자 정부가 세금·대출·규제지역 확대를 아우르는 이른바 ‘3중 안정 패키지’를 검토하며 시장 과열 진정책 마련에 나섰다.
6·27 대출규제와 9·7 공급대책에도 불구하고 매수세가 빠르게 되살아나면서 단기 규제만으로는 시장 불안을 잡기 어렵다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다.
정부는 우선 대출 규제를 추가로 강화하는 방안을 검토 중이다.
금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR)을 현행 40%에서 35%로 낮추는 방안을 유력하게 논의하고 있으며, 그동안 예외로 두었던 전세자금대출과 정책모기지에도 동일한 규제를 적용할 가능성이 거론된다.
주택담보대출 한도를 6억원에서 4억원으로 축소하거나 15억~20억원 이상 고가주택에는 담보인정비율(LTV)을 0%로 적용해 사실상 대출을 금지하는 방안도 검토 테이블에 올랐다.
세제 부문에서는 직접적인 증세 대신 시행령 개정만으로 가능한 간접 강화안이 논의되고 있다.
공동주택 공시가격 현실화율은 현재 69%, 종합부동산세 산정에 활용되는 공정시장가액비율(공정비율)은 60% 수준인데, 정부는 이를 각각 80%로 높이는 방안을 검토하고 있다.
세율을 바꾸지 않아도 과세표준이 시가의 40%대에서 60%대로 높아져 고가주택의 보유세 부담이 크게 늘어나는 구조다.
국토교통부는 서울 성동·마포 등 한강변 지역과 경기 분당·판교 등 수도권 주요 지역을 투기과열지구나 조정대상지역으로 재지정하는 방안을 내부적으로 검토하고 있다.
KB부동산에 따르면 9월 다섯째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 상승하며 6주 연속 오름폭이 확대됐다.
특히 광진구(1.41%)와 강동구(1.36%), 분당(1.35%), 성동구(1.27%)의 상승률이 높았으며, 광진과 강동은 통계 작성 이후 역대 최고 상승률을 기록했다.
서울 매수우위지수는 84.8로 전주보다 7.5포인트 상승해 매수세 회복세가 뚜렷해졌다.
9·7 대책 이후 대기 매수세가 급속히 복귀하면서 압구정·광명·길음·장위·이문휘경 등 정비사업지 중심으로 상승세가 확산됐다.
추석 직전에는 추격매수세가 유입되며 매도자들이 시세 조정을 거부하는 등 시장은 완전히 매도자 우위로 전환됐다.
비강남권에서는 마포와 성동구의 강세가 두드러진다. 마포프레스티지자이 84㎡는 28억원대에서 거래돼 29억원 돌파를 앞두고 있고, 옥수리버젠 84㎡는 27억원, 과천푸르지오써밋 84㎡는 28억원 중반대에 실거래됐다.
왕십리뉴타운 센트라스 84㎡ 역시 22억 원대에서 거래가 이어지고 있다. 매매가가 전세가보다 빠르게 오르면서 전세 대비 매매 프리미엄이 확대되는 추세로 분석된다.
전문가들은 내년 이후 금리 인하와 확장 재정정책으로 인한 유동성 확대가 시장 향방을 결정짓는 핵심 변수라고 입을 모은다.
2028년까지 수도권 입주 물량 부족이 이어지고 압구정·잠실·목동 등 서울 주요 재건축 사업이 본격화되면 공급 감소와 전세난이 맞물려 가격 불안이 장기화할 가능성이 크다.
다만 문재인 정부 때보다 강도 높은 규제가 병행될 가능성이 높지만, 시장의 방향을 결정짓는 건 세금이나 대출 규제보다 유동성과 공급 상황이라는 데 의견이 모인다.
김광석 리얼하우스 대표는 “금융 규제와 세제 개편, 공급 실행이 동시에 작동해야 시장 불균형과 지역 간 격차를 완화할 수 있다”며 “특히 다주택자 취득세 완화 등 수요정책과 공급 대책이 병행돼야 서울 중심의 쏠림 현상이 완화될 것”이라고 말했다.