'엘리프 한신더휴 수원' 견본주택 모습. [주택경제신문 DB]
11월 아파트 분양시장이 연중 최대 규모로 열린다. 전국에서 3만6000가구 넘는 물량이 시장에 나오며 사실상 ‘연내 마지막 큰장(큰 장터)’이 펼쳐진다.
10‧15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기도 12곳이 금융 규제와 실거주의무가 강화됐지만, 건설사들은 사업 일정 지연 시 비용 부담이 커진다며 연말 전 분양을 앞당기는 분위기다.
3일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 11월 전국에서 분양 예정인 아파트는 총 3만6642가구로 전년 동기보다 24% 늘었다.
이 중 일반 분양만 2만3000여가구에 달한다.
2024년 11월과 2025년 11월 전국 아파트 분양 예정 물량 비교
[직방 제공]
이달 분양의 가장 큰 특징은 수도권 집중 현상이다. 전체 분양 물량의 약 74%인 2만7031가구가 수도권에서 공급된다.
지역별로는 경기도 2만437가구, 인천 5364가구, 서울 1230가구다. 지방 전체 물량(9611가구)의 3배에 육박하는 규모다.
수도권 분양 예정 단지는 총 29개로, 이 중 22개 단지(전체의 76%)가 비규제지역에 위치한다.
규제지역에서는 자금조달계획서 제출, 실거주의무 등 부담이 큰 반면, 비규제지역은 청약 요건이 상대적으로 완화돼 건설사들이 선호하는 분위기다.
공급 예정 단지로는 서울 서초구 ‘아크로드서초(1161가구)’, ‘해링턴플레이스서초’, 경기 광명 ‘힐스테이트광명11(4291가구)’, 군포 대야미A2(1511가구), 안양 ‘자이헤리티온(1716가구)’, 인천 ‘포레나더샵인천시청역(2568가구)’ 등이 포함된다.
건설사들이 연내 분양을 서두르는 이유로는 ▲프로젝트파이낸싱(PF) 부담 ▲자재비·공사비 상승 ▲정책 변화 가능성 등이 꼽힌다.
10·15 부동산 대책 이후 실거주의무 강화, 대출 규제 재정비 등으로 청약 여건이 까다로워졌지만, 건설사 입장에서는 분양을 미뤘을 때 발생하는 금융비용과 리스크가 더 크다는 판단이다.
직방 관계자는 “시장 불확실성이 커질수록 오히려 건설사들은 계획된 사업을 연내에 마무리하려는 움직임을 보인다”고 설명했다.
문제는 공급이 많다고 시장이 뜨거운 것은 아니라는 점이다.
대출규제 강화(LTV·DSR 조정)와 실거주의무 확대, 금리 고정 국면이라는 세 가지 변수로 인해 청약시장도 ‘당첨이 곧 입주’가 아니라 ‘계약과 잔금까지 버틴 사람만 살아남는 시장’으로 재편되고 있다.
최근 10월 기준 분양 실적률은 전체 물량 대비 66%, 일반 분양 기준 79%에 머물렀다. 공급은 많지만 청약 포기, 잔금 미납 등 이탈 사례도 늘고 있다.
전문가들은 11월 분양 시장을 두고 “공급보다 소화능력을 먼저 봐야 한다”고 지적한다.
김광석 리얼하우스 대표는 “분양 시장의 주도권은 건설사가 아니라 자금력을 갖춘 실수요에 넘어갔다”며 “청약 당첨 자체가 목적이 아니라, 분양가 납부와 잔금까지 감당할 수 있는지가 핵심”이라고 말했다.