주택도시보증공사(HUG)가 추진 중인 ‘미분양 안심환매 사업’이 두 차례 공모 연장에도 신청 실적이 저조하자 접수 방식을 기한 없이 받는 ‘수시 접수’ 체제로 전환했다.
당초 10월 2일 마감 예정이던 신청기한은 17일로 연기됐고, 이후 31일까지 다시 미뤄졌지만 참여가 예상보다 적어 사실상 상시 접수 방식으로 바뀐 것이다. 예산 3600억원이 모두 소진되면 접수는 자동 종료된다.
이번 사업은 지난 8월 정부가 발표한 ‘지방 중심 건설투자 보강방안’의 핵심 대책으로, 지방에서 누적된 미분양과 PF 대출 부담으로 유동성이 막힌 건설사를 지원하기 위해 설계됐다.
HUG의 분양보증을 받은 지방의 준공 전 아파트 중 공정률 50% 이상인 사업장이 대상이며, 수도권은 제외된다.
매입가는 입주자모집 승인 분양가의 50% 이하에서 사업자가 제안할 수 있다. 이후 HUG가 주변 시세, 환매 가능성과 리스크 등을 반영해 실제 매입가를 확정한다.
건설사는 준공 후 1년 내에 수분양자를 찾아 다시 환매할 수 있지만, 이때는 매입가에 자금운용수익률, 세금, 비용 등이 더해진 금액을 상환해야 한다. 환매하지 않으면 소유권은 HUG로 넘어가며 공매 또는 공공임대 전환이 검토된다.
하지만 시장 반응은 기대보다 냉담했다. 국토교통부와 HUG에 따르면 지난달 말 기준 신청 규모는 1500억원 수준으로, 배정된 예산의 60%에 그쳤다.
업계는 ‘환매 부담’, ‘지방 수요 회복 불확실성’, ‘정부 정책 방향 전환 기대감’, ‘핵심 지역의 버티기 전략’을 주요 원인으로 꼽는다.
특히 부산 해운대구, 대구 수성구 등 일부 지역에서는 10·15 부동산대책 이후 투자 심리가 다시 살아나며 “굳이 절반 가격에 팔 이유가 없다”는 분위기까지 형성되고 있다.
한 중견 건설사 관계자는 “HUG가 분양가의 50%를 준다 해도 결국 되살 때는 이자·세금까지 더 얹어서 사야 하기 때문에 실익이 없다”며 “결국 미분양 해소보다 부담만 늘릴 수 있다”고 했다.
국회예산정책처 역시 “지방 미분양 주택 상당수는 상품성과 가격의 불균형에서 비롯된 구조적 문제”라며 “공공의 매입만으로는 시장 정상화가 쉽지 않다”고 분석했다.
HUG는 제도 자체가 10년 만에 재개된 만큼 연말 이후 신청이 늘어날 가능성은 여전히 남아 있다고 보고 있다.
다만 연말까지 예산이 소진되지 않을 경우 내년 사업으로 이월되거나 제도 자체를 수정해야 한다는 목소리도 국토부 내부에서 제기되고 있다. 환매 조건 완화, 공공임대 전환 등의 대안도 검토 테이블에 올라 있다.
김광석 리얼하우스 대표는 “지방 미분양 문제는 단기 자금 지원으로만 풀 수 있는 사안이 아니다”라며 “인구 감소, 일자리 축소, 지역 소득 정체 등 구조적 문제와 맞물려 있어, 안심환매 같은 정책은 ‘응급처치’일 뿐 근본치료가 되긴 어렵다”고 지적했다.