서울 아파트 분양 시장이 연말을 앞두고 ‘핵심 입지 중심의 쏠림’ 현상을 보이고 있다. 올해 정부 규제정책의 변수가 있었지만 강남·서초·마포 등 소위 ‘슈퍼 프라임 벨트’에서 공급이 이어지자 자금 여력이 있는 수요자들이 다시 청약판으로 모여드는 모습이다.
특히 분양가상한제가 적용되는 강남권 물량은 시세 대비 수억~수십억 원의 가격 차이가 유지되면서, 당첨 즉시 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서 경쟁이 격화될 전망이다.
■ 강남·서초권 신축, 상한제 효과로 ‘즉시 시세차익형 청약’ 부각
최근 부동산R114에 따르면 올해 서울에서 일반분양으로 공급된 84㎡ 신축의 평균 분양가는 17억~19억원 수준이지만, 강남권 신축은 30억원 안팎의 시세가 형성돼 있다.
한 대형 증권사 리서치센터 연구위원은 “강남권은 분양가 규제가 사실상 ‘가격 보호막’ 역할을 해 당첨 즉시 시세차익이 발생하는 구조”라며 “시장 불확실성이 큰 시기일수록 상한제 단지의 경쟁이 더 심해지는 경향이 있다”고 분석했다.
특히 역삼·서초 일대는 △입지 희소성 △교통 접근성 △기존 신축 단지의 거래 회복세가 맞물려, 올해 말 청약 시장의 '최종 승부처'가 될 가능성이 높다.
■ ‘역삼 센트럴 자이’…시세 대비 구조적 가격차로 경쟁 예고
강남구 역삼동의 신규 단지는 전용 84㎡ 기준 약 27억 원대로 책정될 전망이다. 동일 면적의 인근 신축이 36억~38억원에 거래되는 점을 고려하면 9억~11억원의 갭(가격차)이 발생한다.
수요층도 뚜렷하다. △강남권 직주근접을 선호하는 30·40대 IT·금융 전문직 △다주택 규제 완화 이후 ‘똘똘한 한 채’ 재편을 노리는 자산가 양쪽 모두 청약 시장으로 유입되는 분위기다.
■ ‘아크로 드 서초’, 일반분양 극소량…현금 경쟁 불가피
서초권의 신규 분양 물량은 숫자 자체가 적다. 일반분양이 50여 가구에 불과해 사실상 경쟁률 예측이 불가능한 수준의 희소 물량이다.
한국주택학회 관계자는 “서초권 10년 이내 신축이 대부분 30억 대에 거래되고 있어, 전용 59㎡ 분양가가 19억 원 중후반대라면 최소 10억 원 이상의 괴리(乖離)가 생긴다”며 “유동성이 회복되지 않은 상황에서도 청약 경쟁률이 오히려 더 치솟을 가능성이 있다”고 진단했다.
강남3구 중에서도 서초는 학군·직주근접·쾌적성 3요소가 모두 높은 지역으로, ‘현금 여력 있는 실수요자’ 비중이 가장 높다는 점도 영향을 미친다.
■ 합정·마포권도 젊은 고소득층 수요 집중…직주근접·한강 조망 프리미엄
마포·합정 일대 신규 공급은 강남과는 다른 성격의 수요를 끌어모으고 있다.
직주근접 수요(여의도·광화문·DMC 등)와 한강 조망 프리미엄이 결합해 30·40대 고소득층의 ‘세컨드 주택·투자용’ 수요가 두드러진다.
특히 합정역·상수역·망원역 등 2·6호선을 동시에 활용할 수 있어 서울 서북부 핵심 입지를 선호하는 전문직 비중이 높다는 것이 현장 분석이다.
■ 연말 분양시장 '양극화 심화'…“돈 있는 사람만 청약한다”
전문가들은 이번 연말 서울 분양장세를 ‘자금 여력 중심의 국지적 과열’로 규정한다.
금리 부담으로 중저가 시장은 거래가 얼어붙었지만, 신축 프리미엄이 강한 핵심지 공급은 오히려 경쟁이 심화되고 있기 때문이다.
KB국민은행 월간 통계에 따르면 올해 서울 고가아파트(시세 15억 이상) 매수 비중은 전체 거래의 42%를 차지하며 오히려 증가했다.
시장 위축기에도 고가 시장이 먼저 회복하는 전형적 ‘K-양극화 장세’가 재현되는 셈이다.
한 시중은행 부동산 담당 차장은 “금리 변수 속에서도 청약만큼은 강남·서초 중심으로 오히려 과열되는 기형적 구조”라며 “상승장이 아니더라도 수억 원의 차익을 기대할 수 있다는 점이 유동성을 끌어온다”고 말했다.
■ 공급축소·규제완화 여파…2026년까지 서울 청약 경쟁 이어질 듯
업계에서는 서울의 인허가·착공 물량 급감이 향후 2~3년간 공급 부족을 더욱 심화시킬 것으로 전망한다.
2026년까지 강남·서초·마포 등 프라임 입지의 신규 분양은 ‘희소 자원’으로, 청약 프리미엄이 유지될 가능성이 크다는 분석이다.
김광석 리얼하우스 대표는 “서울의 신축 공급량 자체가 구조적으로 줄어든 상황에서 상한제 단지가 시장을 선도하는 흐름은 당분간 지속될 것”이라며 “향후 청약시장은 ‘가격 매력’보다 ‘입지 희소성’ 중심으로 재편될 것”이라고 전망했다.