리얼모빌리티 김광석 대표
분양가 상한제가 시행되면 이득을 보는 사람이 많을까? 득을 보는 사람은 누구고 손해는 보는 사람은 누가될까? 민간 아파트 분양가 상한제는 민간 아파트 분양가를 토지 매입 가격에다 기본형 건축비 그리고 적정 이윤 이상으로 분양가를 책정하지 못하도록 하겠다는 것이다.
분양가 상한제 전에는 원칙적으로 시행사가 시장 가격을 감안해서 임의적으로 분양가를 자율적으로 책정하도록 해 왔다. 아파트 등의 분양가가 시장 가격보다 높으면 아파트가 팔리지 않아 미분양이 되고, 시장 가격보다 싸면 분양가에다 프리미엄이 붙어서 거래 되는 구조다. 그래서 시행사는 분양가를 미분양이 나지 않을 최대 가격으로 받아서 사업의 이윤을 극대화 하는 형태로 운영이 되어 왔다.
어떤 지역 아파트 가격이 급등 했다고 가정해 보자. 시행사는 오른 시세만큼 그리고 미분양이 나지 않을 만큼 분양가를 책정해서 아파트를 분양할 것이다. 그런데 민간 아파트에도 분양가 상한제를 적용받는 아파트는 시장 가격과 상관 없이 적용받는 가격 구조를 적용 받는다. 결국 시장가격과 분양가 사이에 차이가 생기게 되고 그 이득을 분양 받는 사람이 가져간다.
아파트를 시세보다 싸게 분양받을 수 있으면 좋을 일 아닐까. 정답이다. 내가 시장 가격보다 싸게 분양을 받을 수 있다면 말이다.
그러나 아무나 분양을 받을 수 있는 게 아니다. 이번 정권에서 분양 정책 기조를 보면, 무주택자에게 내집마련의 우선적인 내집 마련의 기회를 준다. 그리고 주거 보호 대행자인 다자녀, 신혼부부, 부양가족이 많은 가구주에게 특별 공급 형태로 아파트 청약 기회를 넓히고 있다. 여기에 해당 되는 세대주가 아니면 싼 아파트를 분양 받기는 힘들다.
요즘 서울에서 분양되는 아파트의 평균 가점(무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입 기간 등에 따라 점수를 매기는데 이를 청약 가점이라 부른다)이 웬만한 아파트는 50점이 넘는다. 부양가족이 3-4명에 무주택기간이 최소 10년은 되야 받을 수 있는 점수다. 게다가 대출 규제로 계약금, 중도금을 미리 준비해야 하니 청약자격을 갖춘 유효 수요층은 매우 제한적이다.
더군다나 장기적으로 볼 때 분양가상한제는 가뜩이나 어려운 경기를 위축시킬 수 있다. 아파트 개발의 이득을 시행사가 가져가면 부(富)의 효과(자산의 가치가 높아지면 소비를 늘리는 경제효과)로 그 돈은 시중에 풀리지만 분양 받은 사람이 이득을 가져가면 대출(거기다 전매제한도 있다) 등을 갚아야 하기 때문에 대신 소비를 줄이게 된다. 학자, 정부 모두 알고 있다고 해도 굳이 이야기 하지 않겠지만 지극히 상식적인 내용이다.
개발을 시행사(조합) 입장에서 생각을 해 보자. 아파트 분양가를 높이기 힘들어졌다. 그냥 손해 보면서 아니면 별로 안남기고 그냥 분양을 할까. 필자 같으면 분양가 상한제를 적용받지 않는 상가 같은 부분에서 최대한 이득을 취하려 할 것이다. 그러니 상가 분양가는 더 올라갈 수밖에 없다. 비싼 상가를 분양 받은 수분양자는 임대료를 올리고, 그곳에 입점한 상가 세입자는 음식값, 상품 가격을 올린다.
위례, 강남, 판교 밥값 7000원 이하짜리 찾기 힘들다. 라면에 김밥 한 줄이라도 더 하면 한끼 식사값이 7000원이 넘는다. 버는 돈은 뻔 하니 허리띠를 졸라매고 지출을 줄여야겠다고 생각하는 사람이 많아진다. 그러니 상권은 갈수록 위축 된다. 실제 분양가 상한제를 적용받는 세종시, 판교, 위례신도시 상가의 가격은 주변 시세에 비해 매우 높다.
좀 더 나가 보자. 회사를 은퇴하고 제2의 인생을 시작하려고 하는 사람들에게 장사라도 해 보려고 위례나 문정신도시에 상가를 구입했다고 치자. 그 동네 밥값은 1만원 정도 서울 강남보다 비싸다. 장사가 될까. 비싸고, 경험 없고, 음식 맛 없으면 사업은 망하는 거다. 돈이 엉뚱한 대로 가니 경제의 활력이 안 생기는 거다. 경제 활력이 떨어지면 경제 펀드먼틀이 흔들리고 아파트 가격이 전반적으로 하향 곡선을 그릴 수 있다.
분양가 상한제 시행 여부는 국민이 뽑아준 정권 결정해야 할 고유한 권리라는 생각도 든다. 그러나 불통이란 소리를 듣고 싶지 않다면 이런 부정적인 효과가 생길수도 있다는 것도 국민들에게 알려줬으면 좋겠다. 극단적으로 예를 들었지만 거슬러 올라가 보면 분양가 상한제 때문에 매일 회사에 출근해서 비싼 밥을 먹는 내가 결국 피해를 보고 있는 거다. 그렇다고 내가 아파트를 싼값에 분양 받을 수 있는 것도 아닌데... 과연 누구한테 득이 될까?
리얼모빌리티 김광석 대표
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