얼마 전부터 유튜브에서 부동산 폭락론을 주장하는 영상이 큰 인기를 얻고 있다. 영상 속 부동산 폭락론자들은 현재 대한민국의 부동산 버블이 터지기 직전이라며 올해를 기점으로 집값이 폭락할 것이라고 주장한다.
작년 9월경에는 김현미 전 국토부 장관이 부동산 폭락론자 유튜브 채널 2개를 구독하고 있는 것으로 밝혀져 더욱 화제가 된 바 있다. 부동산 폭락론자들이 펼치는 논조는 매우 자극적이고 그들의 부동산 시장을 바라보는 관점은 굉장히 비관적이다. 영상의 제목만 보면 이미 대한민국 부동산 시장의 붕괴가 목전에 이른 것 같은 느낌이다.
부동산 폭락론자마다 주장이 조금씩 다르지만, 기본적인 바탕은 다음과 같다. 부동산 시장은 지금이 고점이며 2021년에는 무조건 부동산 폭락이 온다. 그 근거로는 집값이 현재 너무 많이 올랐으며, 집값 상승의 동력으로 작용했던 유동성이 코로나19 종식 이후 금리가 인상되면서 축소될 것이라는 전망이다.
작년 3월 기준금리가 1.25%에서 0.75%로 인하된 데 이어 5월에는 0.5%로 인하됐다. 따라서 지난해 360조원이라는 막대한 금액이 부동산 시장으로 유입됐다.
마지막으로는 정부의 공급확대 및 2025년에 있을 3기 신도시 입주를 근거로 내놓는다. 즉 올해 하반기부터 사전청약이 시행되는 3기 신도시 30만 가구의 영향으로 미분양이 쌓이고 기존 주택 가격이 폭락할 것이라는 주장이다.
부동산 폭락론자는 현재의 부동산 가격이 버블이라고 보고, ‘버블’ 하면 빠질 수 없는 일본의 부동산 버블 사태를 가져와 우리의 미래라고 예언한다. 심지어 일본보다 더 심한 거품이라고 말하기도 한다.
그러나 상당수의 경제·부동산 전문가들은 부동산 폭락론에 회의적이다. 폭락론의 근거에 오류가 많다는 것이다. 현재 정부가 강력한 대출 규제 정책을 실시하고 있어 주택시장 부채비율이 높지 않게 형성되어 있기에 금리가 인상돼도 집값이 폭락하지는 않는다는 것이다.
장기에 걸쳐 주택 수요가 감소하면서 집값이 서서히 하락할 수는 있으나 일본 버블사태처럼 단기간에 폭락하는 시나리오는 실현 가능성이 적다는 주장이다.
또 현재 대한민국이 저성장 시대에 돌입한 만큼 저금리를 계속 유지할 확률이 높기에 유동성을 축소할 가능성이 상당히 낮다고 보기도 한다. 게다가 3기 신도시만으로는 부족한 물량을 모두 채울 수 없어서 당분간 공급 부족 현상이 지속될 것이라는 전망도 있다.
그러나 전문가들은 장기간에 걸쳐 집값 조정이 있을 것이라는 예측을 내놓고 있다. 서울을 비롯한 수도권의 집값은 꾸준히 오르고 지방의 집값은 하락해 K자 곡선을 그리며 집값의 조정이 이뤄질 것으로 전망한다. 또 지방은 해당 지역 경기에 따라 등락이 반복될 수 있다는 게 전문가의 의견이다.
그 누구도 미래를 정확히 예측할 수 없다. 다만 여러 가지 데이터를 종합하여 일어날 확률이 비교적 높은 미래를 예상할 수는 있다. 부동산 폭락론자들은 ‘집값이 폭락할 수도 있다’고 주장하기보다는 ‘무조건 폭락한다’고 강하게 주장하는 경향이 있다. 다른 가능성은 닫아두고 폭락이 반드시 온다는 것을 매우 단정적으로 설파하여 그들의 말을 전적으로 신뢰하는 사람들이 적지 않다. 그리고 이 순간에도 추종자들이 생겨나고 있다.
집은 인간의 필수 생활 요소인 의식주에 포함되는 것으로 누구에게나 필요하다. 그래서 본인이 필요하다면 사는 것이 맞다. 집값이 폭락한다고 무주택자가 갑자기 집을 살 수 있게 되는 것은 아니다. 오히려 집값 하락 시기에 집값이 더 떨어질까봐 살 엄두를 내지 못하는 사람들이 정말 많다.
얼마 전 한 연예인이 예능 프로그램에서 집값 떨어진다는 소식을 믿고 아파트를 사지 않고 월세로 들어갔는데 그 아파트가 몇 년 만에 10억원이 올랐다고 말하며 시청자에게 씁쓸한 웃음을 안겨줬다. 그와 같은 패널로 출연한 다른 연예인은 당시에 아파트를 구매해 현재 12억원이 올랐다. 집값 폭락론자의 말을 믿은 사람과 그렇지 않은 사람의 자산 격차가 순식간에 좁히기 힘들 만큼 벌어진 것을 전 국민이 알게 된 순간이었다.
만약 부동산 폭락론이 너무나도 솔깃하다면 폭락론을 앞장서서 설파하는 사람들과 부동산 정책 관련자들의 말이 아닌 행동, 즉 그들의 자산 포트폴리오가 어떻게 구성돼 있는지를 살펴보고 판단하기를 추천한다.
지금이 집값의 고점이라고 믿는 사람들은 결국 평생 무주택자 신세를 면할 수 없다는 말이 있다. 필요하면 살 수 있도록 개인의 선택에 맡겨야 하는 일이지, 부동산 폭락론을 줄기차게 주장하면서 수많은 이들의 자산 증식 기회를 날려버리는 것은 상당히 무책임한 행위다.
화폐가치가 하락해가는 상황에서 부동산 외에 무슨 수로 자산을 방어할 수 있는지, 부동산 폭락 이후 무주택자의 내집마련을 위한 대응 방안으로 무엇이 있는지 등도 함께 논한다면 좀 더 설득력 있는 콘텐츠가 되지 않을까.
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