# “작은 상가건물의 월세를 못 받으면 생계를 유지할 수 없기 때문에 임차인의 동의를 얻어 제소전화해를 신청했습니다. 하지만 제소전화해 절차 진행 중에 임차인은 약속을 위반하여 3개월이 넘도록 월세를 내지 않고 있습니다. 빨리 임차인으로부터 건물을 넘겨받아 다른 사람에게 임대를 주지 않으면 생계를 유지할 수 없는 상황입니다. 어떻게 해야 하나요?”

상가건물의 제소전화해를 신청한 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 간 눈치 싸움이 치열하다. 제소전화해 절차 진행 중에 월세를 3개월 이상 밀리는 임차인들이 등장하면서 임대인들의 한숨이 깊어지고 있다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 3기 이상 월세를 밀리는 것을 불법으로 규정하고 있다.

제소전화해란 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해 조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 제소전화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 작성한다.

대법원이 지난해 발표한 ‘2020 사법연감’에 따르면, 2019년 한 해 동안 전국 법원에 접수된 제소전화해 신청 사건은 1만 415건으로, 2017년(1만 987건) 2018년(1만 907건)에 이어 매년 1만건이 넘는다.

임대차관계의 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’의 통계에 따르면 2011년부터 2020년까지 제소전화해 성립 건수는 2144건인 것으로 집계됐다. 2018년(245건) 2019년(277건) 2020년(269건)에 이어 매년 2백건이 넘는 것으로 조사됐다. 이 중 98% 이상은 임대차관계의 제소전화해 인 것으로 나타났다.

임대인들은 임차인의 동의를 얻어 제소전화해 신청서 까지 작성하며 안정적인 월세 확보에 적극 나서고 있지만, 여러 가지 사정으로 임차인들은 3기 이상의 월세를 내지 않고 건물을 비워주지 않는 경우가 늘고 있다.

이 같은 경험을 한 임대인들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 제소전화해 조서가 성립된 경우와 달리, 절차 진행 중에 실무에서 계약 위반사항이 발생하는 사건은 간단치 않은 문제다.

임대차계약 관계의 제소전화해 절차 진행 중에 임차인이 계약을 위반했다면 명도소송을 절차 진행으로 권리를 찾을 수 있다.

제소전화해 절차 진행 중에 임차인이 월세를 3기 이상 밀리는 경우는 대체적으로 임차인이 기일 날 법정에서 제소전화해 조서에 동의하지 않기 때문에 불성립된다. 이 경우는 명도소송 절차를 진행해서 판결문을 받아 내보내는 것이 효율적이다.

절차 진행 중 계약위반 사항이 일어났다면 제소전화해를 포기하고 비용이 들더라도 명도소송을 진행하는 것이 그나마 안전하다. 명도소송을 시작하면 4개월 이상은 걸린다. 비용과 기간적 손해를 감수하더라도 명도소송을 해야 하는 이유는 이 경우 제소전화해 조서가 불성립 될 확률이 크기 때문이다.

하지만 상황에 따라 달리 판단해야 하는 경우도 있다. 임차인이 밀린 월세를 다 내고 협조적이라면 제소전화해 절차를 계속 진행시키고, 비협조적이라면 명도소송을 진행하는 편이 낫다.

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