전국에는 수많은 개발지가 있다. 왜 개발이 필요한가 묻는다면 대답은 다양하다. 건물이 점점 노후되어 재개발이 필요한 구역이 많고, 산업단지나 혁신도시 건설 등에 따라 특정 지역의 주택 수요 대비 공급이 부족한 경우도 있고, 지역 발전을 위해 새로운 개발 사업을 추진하는 케이스도 있다. 이처럼 개발의 이유는 다양하지만 중요한 것은 대한민국 어디든 개발 예정 지역, 개발이 현재 진행 중인 지역을 쉽게 찾아볼 수 있다는 것이다.

국가의 발전과 국민의 안전 및 생활수준 향상을 위해 개발은 늘 국가의 주요 과제로서 존재한다. 인공적인 공간과 건축물은 영구적이지 않다는 점만 생각해봐도 재개발, 토지개발 등의 개발사업은 우리 인간의 영원한 과제임을 알 수 있다.

그렇다면 문제는 ‘어디가 개발될 것인가?’라는 물음이다. 땅값은 반드시 오른다는 토지불패신화가 무수한 사례들로 증명되고 있지만 땅값이 크게 오르는 지역은 한정돼 있다. 그래서 같은 값으로 땅을 살 거면 땅값 상승 폭이 큰 지역을 선택하는 것이 여러모로 이득이다. 즉, ‘땅 보는 눈’이 있는 사람일수록 땅 투자에서 더 큰 성공을 거머쥘 수 있는 것이다.

땅값이 크게 오를 지역을 골라내는 것은 쉽지 않은 일 같지만 어떤 지역의 땅값이 왜 크게 올랐는지를 곰곰이 생각해보면 그 원리를 파악할 수 있다.

땅값이 오르는 지역을 판별하는 방식에는 장기적 접근과 단기적 접근 두 가지가 있다. 일반적으로 도시기본계획과 도시관리계획을 통해 투자 타당성을 검토해야 한다. 시·군 단위 계획이 있다면 인구가 유입되는 개발 계획인지에 대해 살펴봐야 한다.

사업 진행 여부가 불확실해 보일 수 있지만 지자체에서 진행하는 사업은 반대가 있어도 웬만하면 진행이 되기 때문에 중장기 투자로 임하면 좋은 성과가 나온다.

다음으로는 인구의 이동을 읽어야 한다. 인구 이동에는 상주형과 유동형이 있는데, 상주형은 직장을 위한 이동이고 유동형은 관광객의 이동이다. 이 변화도 땅값의 변화에 영향을 미친다.

그러나 땅 보는 눈에서 가장 중요한 것은 ‘숲’을 보는 능력이다. 남들도 다 보는 자잘자잘한 나무를 보지 말고 시야를 더 넓혀 거시적인 안목을 가지라는 이야기다. 그곳에 진정한 기회가 있기 때문이다.

대부분의 사람들은 땅값이 많이 오른 지역의 가치를 높게 평가해 그 지역의 땅만 고집하는데, 땅 보는 눈이 트인 사람들은 그보다 조금 떨어진 위치에 있지만 자동차로 금방 갈 수 있으며 개발지 인근이라는 메리트가 있는 땅을 산다. 이처럼 매의 눈을 가진 고수는 남들이 거들떠보지 않지만 충분한 가치가 있는 곳을 귀신같이 골라낸다.

숲을 볼 때는 그 지역의 거래량 급증 가능성을 파악해야 한다. 거래량이 급증하려면 땅값이 체감 가격보다 낮아야 한다. 수요만 많다고 땅값이 다 오르지는 않는다. 실거래가 일어나야만 땅값이 실제로 상승한다.

이처럼 거래량 증가는 땅값 상승의 핵심이다. 특정 지역의 땅의 가치가 점점 더 많은 사람들에게 알려지면 거래량이 증가한다. 땅에 투자하려는 투자자의 수요는 많은데 땅을 팔 사람이 없으니 땅값을 호가로 계속 올려 이 지점에서 땅값이 폭등을 겪는 것이다.

이미 거래가 활발히 이루어지고 있는 지역보다는 앞으로 거래가 활발해질 지역이야말로 급등 기회가 숨겨져 있는 진정한 숲이라 할 수 있다.

토지 투자에 있어서 수요가 많은 곳과 앞으로 수요가 많아질 곳은 차이가 크다. 수요가 많은 곳은 땅값이 이미 많이 오른 상태라서 소액으로 투자하기 힘들다. 수요가 많아질 곳은 땅값이 저평가되어 있어 향후 급등의 여지가 있는 곳이다. 초보들은 대개 전자를 택하지만 땅의 가치를 제대로 볼 줄 아는 이들은 후자의 방법으로 땅 부자가 됐다.

여유 자금이 충분하고 장기간 땅에 돈이 묶여도 괜찮다면 이미 가격이 상당히 오른 지역에 진입해도 문제는 없다. 장기 투자를 하면 언젠가는 오르기 때문이다. 그러나 비교적 단기에 소액 투자로 이익을 실현하고 싶다면 저평가된 지역을 골라낸다는 마음가짐으로 접근해야 한다.

숲을 보는 눈이 길러졌다면 이제는 나무 보는 눈을 기를 차례다. 좀 더 미시적 관점으로 토지의 입지, 용도지역, 도로, 현장감, 가격 등을 세심하게 따져보는 것이다.

세상에는 건물도 많지만 땅은 더 많다. 배를 타거나 비행기를 타지 않는 이상 우리가 발 딛고 서 있는 곳 어디든 모두 땅이다. 그래서 그만큼 기회도 무수히 많다는 것을 기억하길 바란다.

주택경제신문 신혜영 칼럼니스트 cclloud1@gmail. cclloud1@gmail.com 신혜영 칼럼니스트 cclloud1@gmail.의 기사 더보기

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