은마 아파트 전경 [사진=김유진 기자]
2022년 부동산 시장 전망에 관한 설문조사에서 상승론과 하락론이 팽팽하게 맞서는 양상이 나타났다.
올해 3월 대선과 6월 지방선거와 같이 굵직한 정치적 이슈에 기존의 수급문제, 금리 인상 및 대출규제까지 겹치면서 2022년 부동산 시장은 안갯속일 것으로 전망된다.
코로나19 사태로 비교적 안전 자산인 부동산에 자금이 쏠려 집값이 상승할 것이라는 전망에 초점이 맞춰졌던 작년과는 다른 모습이다.
부동산 플랫폼 기업인 직방이 지난달 1236명을 대상으로 2022년 거주지역의 주택매매 가격을 어떻게 예상하는지에 대해 조사했다.
그 결과 응답자의 43.4%는 하락할 것이라 응답했고 38.8%가 상승할 것이라고 응답했다. 상승을 예상한 비율이 하락에 비해 4.6%p 적었다.
전문가들의 의견도 엇갈린다. 최근 이어진 불장 만큼은 아니지만 집값 상승이 꾸준히 이어질 것이라는 예측과 매수세가 주춤한 만큼 하락이 시작될 것이라는 예측이 있다.
가장 많은 전망은 보합이다. 여러 가지 변수가 많은 만큼 올 한해는 관망세를 유지해야 한다는 분석이다.
2021년 말 부동산 시장 상황을 보면 이전에 비해 확실히 상승세가 둔화된 분위기다. 매매수급지수가 100 이하로 하락해 주택수요자보다 공급자가 더 많은 상황이 됐고 무서운 상승세를 보이던 수도권 아파트들의 하락거래가 증가하고 있다.
실 수요자의 진입을 막는 높은 집값과 가계부채를 해결하기 위해 시행한 DSR총량규제가 구매력을 약화시켰다. 또 과도한 집값 상승에 대한 피로감과 금리 인상, 종부세 폭탄이 구매자의 구매 욕구를 더욱 눌렀다.
소비자의 경제 상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수(CCSI)도 전월 대비 3.7포인트 하락한 103.9로 나타났다. 2021년 9월 이후 네 달 만에 하락세로 전환된 것이다. 정부의 코로나19 방역 체계 강화가 소비 심리를 위축시킨 것으로 분석된다. 소비자심리지수는 부동산 시장에도 적용되어 매매에 영향을 줄 것으로 보인다.
그러나 무엇보다도 올해 부동산 투자심리를 결정하는 가장 큰 변수는 기준금리 인상과 대선이라 할 수 있다.
미국 연방준비제도(Fed)가 2022년 세 차례의 금리 인상을 예고했다. 올해 말 미국 금리는 0.75~1%까지 인상될 수 있으며 한국도 이에 따라 금리를 1.5~1.75% 올려야 할 수도 있다. 그렇게 되면 2022년 말 주택담보대출 금리가 4%까지 상승할 수 있다는 말이다.
그 다음 변수는 올 3월 있을 대선이다. 대선을 기대하는 사람이 많아 대선 전까지는 관망세가 이어질 것으로 보인다. 대선 이후로는 누가 당선되느냐에 따라 상황이 달라질 것이다.
기대감이 커질 수도, 불안감이 커질 수도 있다. 한 가지 분명한 사실은 집값이 하락하지 않는 한 전면적인 규제 완화는 기대하기 어렵다는 것이다.
야당 후보가 당선되더라도 종부세나 양도세 등 일부만 손 볼 확률이 높고 이마저도 180석을 차지한 여당의 임기가 2024년까지라서 쉽지 않을 것으로 예상된다.
대선 결과에 따라 집값이 일시적으로 반등하거나 하락할 수 있지만 부동산 시장 전체를 뒤집을 만한 급격한 정책 변화를 기대하기는 어렵다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 여러 상황들의 여파로 수요가 줄어들면서 부동산 시장이 안정된 것처럼 보이지만 부족한 공급을 늘리지 않고 대출을 억제하는 것만으로는 집값을 제어할 수 없다고 말했다. 내년 3월 대선 전까지 이와 같은 흐름이 이어지겠지만 대선을 기점으로 부동산 시장이 다시 크게 들썩일 수 있다고 예측했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 내년 집값 상승률이 올해의 절반 수준으로 둔화될 수 있지만 떨어지지는 않을 것이라고 전망했다. 단, 올해 있을 대통령 선거와 지방 선거 등이 집값에 상당한 영향을 미칠 것으로 예측되기에 큰 변수가 있는 만큼 시장 상황을 지켜보고 매수와 매도를 결정해야 한다고 밝혔다.
결국 2022년 부동산 시장은 대선 전까지 보합세가 이어지다가 대선 이후에는 누가 당선되느냐에 따라 일시적인 출렁임이 있겠으나 큰 폭의 상승세와 하락세가 이어지지는 않을 것으로 전망된다. 향후 2~3년간 공급이 부족하거나 개발재료가 있는 지역이라면 무리한 자금계획을 피해 내집마련을 하는 것이 바람직한 처사일 것이다.
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