서울시는 26일 ‘6대 재개발 규제완화방안’을 발표하고 향후 24만 가구의 주택공급을 시작하겠다고 밝혔다.

다음은 발표문 전문.

존경하는 서울시민 여러분! 서울시장 오세훈입니다.

지난주 취임 한 달 기자간담회에서 주택공급 활성화를 위한 규제완화책을 준비 중이라고 언급한 바 있습니다. 오늘 그 구체적인 내용을 말씀드리고자 합니다.

지난 4년간 서울의 아파트 가격은 45%가 상승했습니다. 그 이전 10년간 9.9%가 상승한 것과 비교해보면 매우 급격한 상승률이 아닐 수 없습니다.

내 집 마련을 꿈꾸며 성실하게 살아온 수많은 무주택 시민들이 큰 박탈감과 상실감을 느끼고 있습니다.

많은 전문가들이 진단하듯, 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급입니다.

지난 10년 간 계속된 지나친 공급 억제 위주 정책으로 재개발·재건축이 제때 이뤄지지 못하면서 주택 수급 균형이 무너졌습니다.

부동산 가격 급등이라는 지금의 대참사가 벌어졌습니다.

지난 2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역은 단 한 건도 없을 정도로 신규 주택공급이 억제돼 왔습니다. 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발·재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결되어야 합니다.

2015년 이전에 구역 지정된 사업장들로 인해 오는 2025년까지는 연평균 1만2천호가 꾸준히 공급 가능하지만, 2026년 이후엔 입주물량이 연평균 4천호로 급감할 것이란 게 서울시의 분석입니다.

서울시는 재개발부터 정상화하겠습니다. 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급을 시작하겠습니다. 최근 10년간 주택공급 감소분을 만회해 나가겠습니다.

재건축 시장의 경우 제 취임 이후 기대감이 커지면서 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있습니다. 그래서 상대적으로 집값 자극이 덜하고, 열악한 주거환경을 개선하는데 효과가 있는 재개발사업에 대한 규제완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하고자 합니다.

서울시는 지난 2015년 이후 구역지정이 전무했던 이유가 어려운 구역지정 요건, 복잡한 절차, 기존 재개발 구역에 대한 해제유도 등에 있다고 보고 이를 개선해 나가고자 합니다.

‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화방안’을 마련했습니다. 첫째, 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지하겠습니다. 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체의 약50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능지역은 14%로 대폭 줄어들게 됩니다.즉 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경은 날로 열악해지지만, 재개발이 불가능해 슬럼화 될 수밖에 없는 상황에 놓여있습니다.

주거정비지수제가 폐지되면 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해집니다.

둘째, 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시 주도의 ‘공공기획’을 전면 도입해 재개발 정비구역 지정기간을 대폭 단축하겠습니다. 기존엔 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립하다보니 오래 걸렸습니다.

서울시는 공공기획 도입을 통해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획이 신속하게 수립되도록 지원하겠습니다. 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 단축하겠습니다. 3년을 앞당기는 효과입니다.

셋째, 주민동의율 확보 등의 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화하겠습니다.

사전타당성조사에서의 주민동의 절차는 과감히 생략해 종전 주민동의율 확인절차를 3단계에서 2단계로 간소화하되, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하겠습니다.

정비계획 지정 단계에서의 주민 2/3이상 동의율도 그대로 유지해 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등의 민주적 절차는 보호하고 강화하겠습니다.

넷째, 재개발해제구역 중 노후도가 심각해서 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 신규구역으로 지정해 나가겠습니다.

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 실시한 실태조사 용역에 따르면, 저층주거지 해제구역 총 316곳 중 54%인 170여 곳이 건축물의 노후화가 심화돼 주거환경 개선이 필요한 것으로 나타났습니다. 해당 구역들은 법적 요건을 충족하고 있어 주민 합의만 있다면 구역지정이 가능할 것으로 예상됩니다.

다섯째, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화하겠습니다.

현재 서울시의 2종일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있고, 그 중 2종7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있습니다.

따라서 재개발을 통한 주거환경정비가 필요하다고 판단되는 2종7층 지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 판단합니다.

끝으로, 구역지정을 활성화하고 시민들의 요구를 신속하게 파악하기 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 추진하겠습니다. 재개발이 필요한 노후 불량 주거지역을

연 25개 이상 추가 발굴해 구역지정을 추진할 계획입니다.

앞서 말씀드린 2026년 입주물량 급감 우려를 해소하고 연 1만2천호가 지속적으로 공급되기 위해선 그 두 배 이상인 2만6천호에 해당하는 25개소 이상의 구역지정이 필요합니다.

이렇게 되면 재개발이 필요한 지역을 적극적으로 발굴하면서 구역지정의 예측 가능성을 높이고 시민들의 관심도 제고할 것으로 기대합니다.

각 자치구청장께도 협조를 요청하는 바입니다. 이러한 공모계획을 인지하시고, 미리 자치구별 주택수급계획을 분석해 재개발이 반드시 필요한 구역을 조사해 참여하신다면 재개발을 통해 적절한 시기에, 주민들의 의사가 반영된 주택 공급이 이뤄질 것입니다.

서울시는 이번 규제완화 대책 시행을 위한 제도변경 절차로 오는 10월까지 주거정비지수제, 구역지정절차 등이 담긴「도시 및 주거환경정비 기본계획」의 변경을

마무리할 계획입니다. 이번 대책은 주택가격 급등에 대응하기 위해선 양질의 주택공급이 필요하다는 사회적 공감대를 바탕으로 마련됐습니다. 실효성 있는 제도개선이 이뤄질 수 있도록 시의회의 협조를 요청 드리는 바입니다.

서울시는 재개발 규제완화와 함께 투기방지대책도 병행 추진해 부동산 시장 안정화를 도모하겠습니다.

재개발구역 지정을 공모할 때엔 다세대 신축 등 지분 쪼개기 방지를 위해 ‘공모일’을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시함으로써, 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 지분 쪼개기를 원천 차단하겠습니다.

또한, 재개발구역 후보지가 선정되면 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 ‘건축허가 제한’, 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역 지정’ 등의 조치를 다각도로 취하겠습니다.

서울시는 부동산 시장 교란 행위에 대해서는 일벌백계의 원칙을 분명히 한 바 있습니다. 앞으로도 이런 확고한 원칙하에, 필요하다면 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 지속 강구하겠습니다.

더불어 재건축도 국토부와 협의가 끝나는 대로 좀 더 강력한 부동산 안정화 대책을 마련하고, 그 기반을 바탕으로 재건축 주택공급 로드맵을 발표하겠습니다.

서울시는 이번 규제완화방안으로 재개발을 통해 2025년까지 연평균 2만6천호, 총 13만호를 공급하겠습니다.

그리고 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서는 2025년까지 연평균 2만2천호, 총 11만호를 공급하는 등 재개발·재건축을 통해 오는 25년까지 총 24만호 공급을 추진해 나가겠습니다.

서울의 최대 민생현안인 ‘서울시민의 주거안정’을 이루는데 모든 역량을 집중하겠습니다. 감사합니다.

주택경제신문 김유진 기자 june-24@hanmail.net 김유진 기자의 기사 더보기

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