[주택경제신문]

지난 21일 정부는 관계부처 합동 브리핑을 열고 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했다. 정부는 내년 한국의 경제성장률이 1.6% 수준에 그칠 것으로 예상했다. 소비자물가 상승률은 3.5%로 여전히 높은 수준일 것으로 전망했다. 특히 내년 상반기에 경기와 금융·부동산 시장 등 민생경제 전반에 걸쳐 어려움이 심화될 것으로 예상했다.

정부는 다가올 위기를 극복하는 동시에 경제를 재도약시키기 위한 목표를 제시했다. 그중에서도 정부는 부동산 정책의 방향성을 ‘규제 완화’로 명확히 했다.

먼저 다주택자에 대한 세제·금융완화 대책을 대거 발표했다. 다주택자 투기 문제가 제기됐던 민간등록임대도 규제 이전으로 돌아간다. 금리인상 등의 영향으로 집값 급락이 예상되자 다주택자의 주택 매입을 독려하고 부담은 낮추는 쪽으로 집값을 부양하겠다는 의도로 보인다.

그러나 일각에서는 투기수요가 증가할 가능성이 있고 다주택자를 양성하는 결과를 초래할 수도 있다는 우려도 있다. 국민 10명 중 4명이 집이 없는 현 대한민국에서 이러한 부동산 정책은 집값 하락을 기대하는 무주택자와 실수요자 입장과는 반대되는 조치여서 국회 통과과정에서 논란이 예상된다.

정부는 경재정책방향에서 거래 주체로서의 다주택자 역할을 강화하겠다고 밝혔다. 현재 다주택자는 규제지역 내에서는 주택담보대출을 받을 수 없으나 새해부터는 허용된다. 담보대출비율(LTV) 상한은 30%로 적용하되 민간임대사업자로 등록하면 30%에서 추가 완화되어 40% 이상도 가능할 것으로 전망된다.

취득세, 양도세 등 부동산 거래세도 낮아진다. 현재 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 구매하거나 2주택자가 세 번째 주택을 구매할 때 취득세가 8% 부과되고 법인은 4주택 이상 구매 시 12%가 부과된다. 새해부터는 취득세율이 개인 4%, 법인 6%로 완화된다.

분양권, 입주권 등 단기 양도세율도 완화된다. 분양권·입주권 세율은 현재 1년 미만 보유 매각 시 70%, 1년 이상 보유 매각 시 60% 부과되지만 내년부터는 각각 45%, 기본세율(6~45%)로 완화된다.

다주택자 양도세 중과배제 허용 시한도 2023년 5월에서 2024년 5월로 1년 연장된다. 정부는 또 내년 7월까지 세제개편안을 마련해 양도세 중과를 전면 폐지하는 방향으로 법령 개정을 추진할 예정이다.

서울 등 규제지역 해제 및 실거주 완화 의무도 완화될 예정이다. 지난달 정부 규제지역 해제조치에서 제외됐던 서울, 하남, 성남 등도 조만간 투기지구 및 조정지역에서 해제된다. 현재 분양가상한제 적용 여부에 따라 2~5년으로 설정된 실거주 의무도 완화된다.

생활안정·임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화되어 주택을 구매할 때와 동일한 LTV가 적용된다. 임차보증금 반환 목적으로 주담대를 받을 경우 9억원이 넘는 주택은 3개월 내 전입 의무가 있지만 내년부터 이 의무가 폐지된다. 15억원 이상 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대 한도(2억원)도 폐지될 예정이다.

또 눈에 띄는 정책은 다주택자 투기 우려로 사라졌던 민간등록임대의 부활이다. 매입임대의 경우 현재 빌라·연립 등 비아파트만 10년 가량의 장기임대가 가능하지만 내년부터 85m² 이하 아파트도 장기임대 등록이 가능하다.

새 아파트나 오피스텔을 분양받아 매입임대로 등록하면 평수에 따라 취득세의 50~100%를 감면해준다. 취득세 감면 혜택은 수도권의 경우 분양가가 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하일 경우에만 가능하다.

이번 경제정책방향에서 발표된 정부의 부동산 대책은 부동산 거래 저하 요소들을 제거하고 부동산 시장을 정상화하기 위한 시도로 보인다. 규제가 완화되면 급매물이 잘 거래되고 실거래가 증가하며 급격한 가격 하락을 예방할 수 있다. 또한 민간 등록임대 혜택으로 인해 집값 하락이 비교적 컸던 수도권 외곽지역에서 등록이 많아질 것으로 예상된다.

그러나 이번 정책이 다주택자의 투기를 부추길 가능성도 배제할 수 없다. 지나친 부동산 규제로 인해 주택을 처분한 다주택자들이 최근 가격이 급락한 아파트를 위주로 재매입해 차익을 노릴 가능성이 크다.

그동안 부동산 규제가 ‘해도 너무했다’는 의견이 많았기에 이번 정책방향 발표로 숨통이 트였다는 반응이 쏟아지고 있다. 이번 발표 직후 부동산에 급매를 보러 온 사람들도 급증했다는 부동산 관련 업자들의 진술도 많다.

반면에 이미 시장이 하락 흐름을 탔는데 이제 와서 어떤 정책을 시행한들 집값 하락과 부동산 경기 침체를 막을 수 없다는 의견도 많다. 무엇보다 금리가 내리지 않으면 어떤 대책도 무용지물일 수 있다.

세부사항들은 변경되거나 가감될 수 있으나 2023 경제정책방향에서 발표된 사안인 만큼 내년 부동산 정책은 규제 완화에 초점이 맞춰질 것임을 감안하고 매매 전략을 세울 필요가 있다.

주택경제신문 신혜영 칼럼니스트 cclloud1@gmail.com 신혜영 칼럼니스트의 기사 더보기

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